2022年5月至8月，襄阳市消费者委员会开展了不公平合同格式条款点评活动。襄阳市各县（市）区消费者委员会因地制宜，采取多种方式收集、查找、汇总了消费领域存在的不公平、不公正的格式条款合同。共性问题包括四个领域十七条，其中：商品房销售领域 5条、二手房交易领域3条、校外教培领域4条、二手车交易领域5条。现就相关消费领域格式合同条款进行点评。
一、商品房销售行业
《商品房买卖合同》
1.验收条款
“出卖人应当在2021年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房单体竣工验收合格；”
点评意见：商品房交房之前应当通过消防验收，否则停止使用。单体竣工验收不能保证该商品房已完成消防、绿化、水电、环保、燃气、道路等配套工程。验收是出卖人交付商品房给买受人的前提条件，买受人实际收房前也享有验收的权利。该条款存在“经营者利用格式条款免除自身责任”、“经营者利用格式条款排除消费者权利”的情形。
2.产权登记时限条款
“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”
点评意见：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定备案时间可以由出卖人买受人双方约定，同时给出了两种情形下“90天”的合理期限。此合同条款约定的“360日”与“90日”期限相差甚远，显然不属于合理期限。该格式条款在一定程度上规避了自身的责任，属于“经营者利用格式条款免除自身责任”的情形。
3.买方拒绝收房责任条款
《附件四：合同补充协议》第三条第2项：“在甲方具备主合同约定的交房条件下……相关部门验收合格后，乙方不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行(详见本补充协议第三条第4款)处理，甲方就此不承担延期交房责任。”
点评意见：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第一款：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”此条款约定“乙方不得以任何理由拒绝接受房屋”显然将上述情形排除在外，不合理地排除了买受人的权利。该条款约定出现此种情况时乙方需支付违约金，而甲方无须承担延期交房责任，出卖人不仅以该格式条款规避自身责任，还无形中将自身的部分违约责任转嫁给买受人。
4.双方违约责任条款
《附件四：合同补充协议》第三条第7项：“甲方自身原因造成未在主合同约定期限内向乙方交付房屋，则：(1)乙方给予甲方90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。(2)如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自主合同约定的交付期限届满后第91日起，至实际交付之日止，甲方逾期交房至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行。”
《附件四：合同补充协议》第十条：“买受人违约责任和合同解除：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房价的5％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同对的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金……”
点评意见：此条款中关于出卖人、买受人双方的违约责任的约定严重不对等。出卖人延期交付商品房时，买受人须给予90日的宽展期，且不追究其违约责任：出卖人宽展期届满后仍未交付房屋，违约金责任是第91日至实际交付之日止已付金额的日万分之零点一。而买受人逾期付款时，以30日为时间节点，30日内违约金责任是逾期应付款日万分之一；超过30日的，出卖人有权解除合同，同时主张总房价5％的违约金。该条款属于“经营者利用格式条款加重消费者责任”的格式条款。
5.双方解约责任条款
《附件四：合同补充协议》第十条：“2、如因乙方原因导致主合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：(1)乙方应向甲方支付购房款总额5％的违约金……；(2)如合同解除后需办理合同备案撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起20日内，配合己方办理相关撤销手续。如乙方最终在前述期限内未能配合甲方办理相关备案撤销手续，乙方应按日向甲支付相当于全部购房款万分之三的违约金，逾期超过20日仍然未能配合甲方办理相关撤销手续，则自逾期第21日起，乙方应按日向甲方支付相当于全部购房款万分之五的违约金……(3)如合同解除，需乙方腾退该房屋的，如乙方在前述期限内将该房屋回复原状，则除承担前述责任外，乙方还需向甲方支付总房款2％作为赔偿金……”
《附件四：合同补充协议》第十条：“3、因甲方原因导致乙方有权解除主合同及本补充协议的，如乙方不解除合同，则甲方按照主合同其他相关约定承担违约责任。如乙方解除合同，则双方按以下方式处理：(1)甲方应在合同解除之日起60日内，向乙方返还已付房款(合履约金)及乙方交予甲方的代缴税、费(不计息)，并承担违约金(按乙方已付房款的0.5％计算金额）。(2)双方明确，因甲方原因导致合同解除的，本条本项前述列明款项即为甲方应向乙方支付的全部款项及赔偿金。(3)乙方应按照本条第2项约定办理相关备案、登记撤销手续，腾退并向甲方交还该房屋，否则应承担按照本条第2项约定的相关责任。”
点评意见：此合同条款过分加重了乙方的违约责任，因乙方原因导致合同解除时，乙方承担的违约金以“购房款总额”或“相当于全部购房款”为基数计算。尤其第2项中的相当于全部购房款的日万分三、日万分之五的违约金，显然是过高的。因甲方原因导致合同解除的，无论是何种情形甲方只需承担乙方已付房款O．5％的违约金。相较而言，甲乙双方的违约责任显然不对等。
二、二手房（存量房）交易行业
二手房交易涉及买卖和中介服务三方，一般由中介服务方提供整套格式条款协议文件，具体包括《签约提示》《交易资金风险告知函》《交易方留存信息表》《存量房买卖合同》《中介服务合同》《房屋交易按揭、过户服务合同》等。其中《中介服务合同》涉及甲乙丙三方，甲乙是房屋买卖双方，丙是中介服务方。
1.《存量房买卖合同》违约责任条款
第十一条 违约责任
（二）出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项……
（三）购买方若出现下列情形之一的，购买方构成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收购买方的定金或要求购买方支付房屋转让价20%的违约金：……
点评意见：
二手房交易中，标的金额至少数十万元，甚至百万、千万元。双方约定违约责任为房屋总价款金额20%，往往超出实际承受能力。
《民法典》第五百八十五条规定“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条中规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”
现实二手房交易争议案例中，通过诉讼要求对违约金比例进行调整的案例很多。法院会结合具体案情、过错方行为进行裁判。总的来说，二手房交易中约定损害赔偿的违约金定为房屋总价款金额20%，往往是过分高于实际损失了。
2.《中介服务合同》违约责任条款
第四条 违约责任：
（一）甲、乙双方利用丙方所提供信息、条件、机会等，私自或者另行通过其他中介方签署《买卖合同》，甲乙双方应当向丙方承担违约责任；丙方有权要求甲乙双方根据丙方提供的服务内容相应的支付本合同约定中介服务费。
（二）甲、乙双方或一方延迟向丙方支付本协议第二条约定的中介服务费，该延迟方除应向丙方支付中介服务费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金，若逾期至权属转移登记前仍未支付的，则丙方有权不予配合办理权属转移登记手续，因此导致买卖双方无法按《存量房买卖合同》办理权属转移登记手续的，由延迟支付方按《存量房买卖合同》第十一条承担违约责任。
（三）在中介服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。
(四）甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任；除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。
（五）若因甲乙双方的原因使买卖合同无法继续履行，最终未能成功办理过户手续，丙方收取的中介服务费按照《服务承诺告知书》中“交易不成，佣金无理由退”来执行（详见《服务承诺告知书》对应承诺具体细则）。
点评意见：《中介服务合同》违约责任条款中，对甲乙双方规定责任很清晰，核心是保障丙方的中介服务费；延迟支付时“还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金”；制约手段还包括“丙方有权不予配合办理权属转移登记手续”，由此产生责任由违约的甲乙方承担。但是涉及丙方过错行为违约时，条款中规定是“丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿”、“丙方应承担相应的违约责任”。具体什么是“相应的”，合同中未作明确，是含糊其辞、不确定的。对作为消费者的甲乙双方来讲，这当然是不利的。
3.《中介服务合同》争议解决条款
第五条 争议解决
与本合同相关的任何争议，三方应协商解决；协商不成的，按照下列方式解决：（一）依法向丙方所在地人民法院起诉。（二）提交襄阳仲裁委员会仲裁。
点评意见：当前互联网经济发达，线上网签合同有可能出现中介服务方住所地是在异地的情况。甲乙两方异地起诉，对自己不利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条，甲乙两方还可以选择在合同履行地也就是双方交易的不动产所在地提起诉讼。该条款存在“经营者利用格式条款排除消费者权利”的情形。
三、校外教培行业
1.定金条款
定金至少为应付总金额的25%。
点评意见：《民法典》第五百八十六条规定“定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。”当该定金金额超过合同总金额20%时，不符合我国法律规定。
2.甲方义务条款
因乙方属限名额服务，甲方在注册课程后，并已接受部分课程服务（包括一次课程也包括赠送课程），一律不予退费。甲方如有特殊原因，可申请延期，不申请延期则为甲方放弃服务。
点评意见：本合同属于预付费性质的合同。依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十三条、《湖北省消费者权益保护条例》第十二条第三款等规定，因经营者自身原因造成合同履行困难的，消费者有权要求退费；因消费者客观原因导致合同履行困难的，虽然不能直接要求退费，仍然有权要求办理单用途商业预付卡的转让。该条款以格式条款形式对甲方退费权利设定了一个限制性条件，属于“经营者利用格式条款排除消费者权利”的情形。
3.乙方义务条款
本协议最终解释权在乙方，乙方保留随时修改和取消本协议内容部分或全部内容的权利。
点评意见：该条款严重不合理不合法，实质是取消了合同提供者一方的全部合同义务，排除了另一方在变更合同上的“协商一致”权利。《民法典》规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人协商一致，可以变更合同。”未经协商一致，合同一方不得单方面擅自变更合同内容。该条款属于无效的格式条款。
4.争议解决条款
甲乙双方在履行本合同过程中，如发生任何争议，双方应首先友好协商解决；如双方未能协商解决，则双方可向乙方所在地人民法院进行诉讼。
点评意见：当甲乙双方在同一地时该条款没有问题。但是，教培合同签约方不是当地分支机构而是公司总部时就会出现双方异地交易的情况。甲方异地起诉对自己不利。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十五条规定可以协议选择“被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地”等地点法院。该条款存在“经营者利用格式条款排除消费者权利”的情形。
四、二手车交易行业
二手车交易中，通过中介服务商进行的交易是分成收购、卖出两个交易行为，中介服务商作为乙方提供有《二手车收购合同》《二手车销售合同》两个格式条款合同。
1.《二手车收购合同》违约责任条款之一
甲方违反本协议第三条或者因任何原因致使车辆不能按照第四条约定的日期完成过户的，乙方有权解除合同，要求甲方退还合同款项，并支付总合同款项10%的违约金，同时赔偿给乙方造成的全部损失。
点评意见：该条款中的“或者因任何原因”，将交易不能完成的后果全部归于出售二手车的甲方，显然是不合理的。交易不能完成的原因，可能是甲方过错责任、乙方过错责任，以及不可归因于甲乙双方的其他原因。基于合同的公平原则，甲乙双方应当各自对因其自身原因导致的交易不能完成后果承担违约责任；对不可归因于甲乙双方责任的交易不能完成后果，双方平等解除合同，互相不必承担违约责任。该格式条款加重了甲方的责任、免除了自身的责任。
2.《二手车收购合同》违约责任条款之二
乙方违反约定，延迟支付款项的，应当按日向甲方支付应付款项万分之一的违约金。
点评意见：实际交易中，当一方根本性违约时，另一方依法拥有解除合同的权利。该条款对乙方违约仅设定了违约金，没有给予甲方解除合同权利，属于限制甲方的主要权利。
3.《二手车销售合同》乙方责任条款
【合同原文引用】：
四、乙方承诺与车况说明
3、乙方出售的为二手车辆，即使经过检测，仍无法全部掌握车辆交易之前的信息，甲方对此理解并同意，甲方在本合同签订之时已完整确认全部车辆状况（包括但不限于车辆型号、配置、历史维修保养情况、运转情况、事故情况、随车工具等），对车辆现有状况完全了解，并全部认可。
4、车辆公里数以表显里程为准，甲方理解并同意乙方不对车辆公里数做任何承诺和保证。
特别告知:因该车是二手车，甲方在购车15天内经过第三方权威机构鉴定有结构性损伤或泡水、调表、火烧事实成立，乙方全款退车（不承担该车成交价之外的费用）。逾期则视为甲方知晓或者认可该车辆所存在的缺陷。
点评意见：
商务部、公安部、工商总局、税务总局令2005年第2号《二手车流通管理办法》第十四条、《湖北省消费者权益保护条例》第三十四条均规定了经营者有提供二手汽车全面、真实信息的义务，包括“二手汽车的来源、使用、修理、事故、安全技术检验、违章、报废期以及抵押登记、交纳税费等信息”，不得隐瞒或者欺诈。
以上条款违反了上述规定，不符合合同法规最基本的诚信原则，不合理地豁免了中介服务方保障交易车辆信息真实的责任义务。二手车被蓄意调小里程表是一种恶性的欺诈行为。中介服务方不仅有法律义务也有技术手段优势来查明、保障交易二手车的真实信息状况，同时也不能以所谓购买方“逾期”发现为由豁免其基本合同义务。当中介服务方存在过错造成消费者损失时，应当承担合理赔偿责任；存在蓄意隐瞒构成消费欺诈时，还必须承担《消保法》规定的“退一赔三”的惩罚性法律后果。以格式条款形式规定“乙方全款退车”但是“不承担该车成交价之外的费用”是违法和无效的。
4.《二手车收购合同》《二手车销售合同》争议解决条款
双方因履行本协议发生纠纷的，应当友好协商解决，协商不成的，由乙方所在地人民法院管辖。
点评意见：当前互联网经济发达，线上网签合同有可能出现异地交易的情况。消费者一方异地起诉对自己不利。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十五条可以协议选择“被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地”等地点法院。该条款存在“经营者利用格式条款排除消费者权利”的情形。
5.附加服务条款
甲方车辆保险须在乙方处购买，乙方负责保险类相关业务及服务。甲方需保险相关业务或服务，可直接致电给乙方服务人员。
点评意见：此条款侵犯了消费者的交易自主选择权。违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条、《湖北省消费者权益保护条例》第三十三条第二款等规定，不合理地排除了消费者的主要权利。
